בלוגלומניה: יוני 2014

פעם היו כאן פלמינגוס

בימים אלה הופקדה בועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה תכנית הבניה חכ/400 – "עתלית מגורי חוף".

אם התוכנית תאושר היא עומדת להרוס את אחת משמורות הטבע היפות והנדירות בארץ, המהווה משכן לעופות נדירים ופלמינגוס.

בדומה לפרוייקט "הולילנד" בירושלים, גם תוכנית הבניה בבריכות המלח בעתלית עלולה ליצור מפלצת מכוערת של בטון ואספלט על פני שטח שנועד להיות פנינת טבע, בסמוך לאחד מחופי הרחצה היפים בארצנו.

יתרה מזאת, באם תתממש התוכנית יהיה בכך משום יריקה בפרצופו של בית הדין הגבוה לצדק, באשר היא עוקפת למעשה את פסיקתו שניתנה בתאריך 20.3.2014 בעניין עתירתן של החברה להגנת הטבע ואחרים כנגד המדינה ומפעלי המלח.

רקע

כזכור, בריכות המלח בעתלית "כיכבו" בעבר הלא רחוק בפרשה שטילטלה את המדינה: בשנת 1996 מינהל מקרקעי ישראל החליט למסור את הקרקעות "במתנה" לתעשיות מלח בבעלות משפחת דנקנר.

בשנת 2001 פירסם מבקר המדינה דאז, אליעזר גולדברג, דו"ח ביקורת חמור על ההסכם.

בשנת 2003 פירסם היועץ המשפטי לממשלה דאז, אליקים רובינשטיין, חוות דעת שאף היא פוסלת את ההסכם. בין היתר כתב: "ספק גדול אם ההסכם היה עומד במבחן הבקורת השיפוטית... קיימות חריגות יוצאות דופן בהסכם המתייחס להיקפי קרקעות גדולים ביותר." רובינשטיין אף פנה אל שר התמ"ת דאז, אהוד אולמרט, והזהיר אותו מפני אישור ההסכם בין המינהל ומשפחת דנקנר. בפנייתו ציין רובינשטיין: "האחריות לקרקעות המדינה מחייבת גישה המביאה בחשבון בפרשנות המשפטית את האינטרס הציבורי בראש ובראשונה."

ב- 22 באוקטובר 2003 אושרה העסקה ע"י המינהל. בתאריך 27/10/2003, שבוע לאחר אישור המינהל, עתרה התנועה למען איכות השלטון לבית הדין הגבוה לצדק כנגד אישור עסקת המינהל עם תעשיות מלח.

גם החברה להגנת הטבע עתרה לבג"ץ נגד אישור העיסקה, יחד עם הקשת הדמוקרטית המזרחית.

עתירת החברה להגנת הטבע (בג"ץ 10557/03) הסתמכה הן על ההיבט החוזי (שינוי ייעוד הקרקעות מקרקע חקלאית-תעשייתית לקרקע למגורים) והן על ההיבט הנופי-סביבתי. בסעיף 8 לעתירה נכתב: "ההסכם מתעלם מכך שבריכות המלח בעתלית מוגדרות כשטח נוף כפרי פתוח, שטח משאבי טבע ומצויה בהן שמורת טבע וכן אתרי מורשת ישראל ותרבות אשר זיכו את כל האזור, כמכלול, בהגנה סטטוטורית פן ייפגע צביונו המרחבי-הפתוח, האקולוגי והערכי."

בעקבות העתירות הוציא בג"ץ צו ביניים המונע מההסכם להבשיל למיזם נדל"ן.

בנובמבר 2011 החליט היועץ המשפטי לממשלה, יהודה וינשטיין, לשים קץ לסאגת קרקעות חברת המלח – שהתמשכה על פני 15 שנים. היועץ הודיע לבג"ץ כי החלטת מינהל מקרקעי ישראל משנת 1996 לשנות את הייעוד של קרקעות החברה בעתלית בטלה משום שקיימות די ראיות המעידות כי ההסכם בין המינהל לחברת תעשיות מלח אושר במינהל בצורה לא כשרה.

בינואר 2013 פירסם היועץ המשפטי של מינהל מקרקעי ישראל עו"ד ינקי קוינט חוות דעת לפיה חברת תעשיות מלח תוכל לבנות דירות רק על שטח של 10% מהקרקעות.

לדנקנרים זה כבר לא שינה הרבה, כי הם היו מחוץ למשחק. בשנת 2008 רכשה שרי אריסון את חלקה של משפחת דנקנר בתעשיות מלח ב־886 מיליון שקל, וב-2009 השלימה את השתלטותה על החברה ומחקה את מניותיה מהבורסה.

אקורד הסיום לפרשת קרקעות המלח, שהחלה בתרועה רמה וגוועה בקול ענות חלושה, ניתן לפני שלושה חודשים: בתאריך 20.3.2014 פירסם בג"ץ את החלטתו בעניין העתירות 9591/03 (התנועה למען איכות השלטון בישראל) ו- 10557/03 (החברה להגנת הטבע ועמותת שיח חדש). פסק הדין סותם את הגולל באופן סופי על הסכם בריכות המלח.

בסעיף 16 לפסק הדין של בג"ץ נכתב:

"בעתירה עלו טענות רבות. בין היתר, נטען על ידי החברה להגנת הטבע כי בכריתת ההסכם ובאישורו התעלמו המינהל ומעצת מקרקעי ישראל מייעודי הקרקעות כפי שהותוו על ידי רשויות התכנון במדינה. כך, ההסכם מתעלם מכך שבריכות המלח בעתלית מוגדרות כשטח נוף כפרי פתוח, אשר מצויה בו שמורת טבע, ומכך שקיימות בבריכות המלח בריכות קינון המיועדות לשימור."

בפסק הדין אף קבע בג"ץ כי המדינה ומפעלי המלח ישלמו לעותרים את הוצאות המשפט.

פסיקת בג"ץ במבחן המציאות

בשנת 2006 חברו יחד מספר יזמים שהחזיקו בבעלותם קרקעות פרטיות בשטחים ממזרח ומדרום לבריכות המלח, לצורך הגשת תוכנית בניה על הקרקעות.

הקבוצה המאוחדת הורכבה משלושה גופים:

א. חברת דל"ק נדלן / אלעד ישראל – בבעלות יצחק תשובה (המחזיקה בבעלותה קרקעות מדרום לבריכות המלח, באזור מפעל "נון" השייך לקיבוץ נווה-ים).

ב. חברת לימור השקעות – (שנמכרה בשנת 2008 לקבוצת אריסון).

ג. משפחת רוטשילד (שרכשה את הקרקעות מחברת "חווילת ירד" בבעלותם של דניאל פרידמן, שר המשפטים לשעבר, וכן השופט לשעבר ורדי זיילר ז"ל, ואחיטוב)

הקבוצה התארגנה במטרה להגיש תוכנית משותפת לבניה בשטח האמור, ע"י איחוד כל הקרקעות המצויות בבעלות חבריה.

אלא שבלב השטח המאוחד נמצאה בריכת המלח הדרומית, המשתרעת על שטח של כ- 30 דונם. בריכה זו הפרידה בין השטחים ונותרה תקועה כעצם בגרונם.

יצויין כי בריכת המלח הדרומית הינה חלק אינטגרלי ממערך בריכות המלח כולו. יתרה מזאת: לבריכת המלח הדרומית היה תפקיד חשוב בניקוז המים של כל מערך בריכות המלח. המים העודפים נוקזו אליה, ולאחר מכן הועברו ממנה אל ערוץ נחל קטן שזרם דרומית ממנה, בצמוד למפעל השימורים של קיבוץ נווה-ים, והזרים את המים לים.

בריכות המלח בעתלית הן מערכת סגורה הפועלת על עקרון פשוט: המים נשאבים מהים אל הבריכה הצפונית. לאחר שהמלחים בבריכה שוקעים, מועברים עודפי המים אל הבריכה השכנה, המצויה מדרום לה, על-מנת לאפשר שאיבה של מי-ים נוספים. מהבריכה הדרומית מנוקזים המים העודפים בתהליך דומה לבריכה הסמוכה שמדרום לה, וכן הלאה, עד לניקוז הסופי של המים לבריכה הדרומית ביותר, וממנה אל ערוץ הנחל המחזיר את העודפים לים.

הפתרון שמצאו היזמים לבעיית בריכת המלח הדרומית, התקועה כעצם בגרונם, היה פשוט: הם החליטו לייבש אותה.

בשנת 2007 (או 2008 – אינני במועד המדוייק, ואין כל תיעוד בנושא) נותקה הבריכה ממערך בריכות המלח, מהלך שגרם להתייבשותה.

פעולת הייבוש התבצעה ע"י ניתוק משאבות המים המעבירות את עודפי המים מהבריכה המצויה צפונית לה, וכן ע"י אטימת המעבר התת-קרקעי המחבר בין שתי הבריכות, אשר עובר מתחת לשביל הכורכר שבין הבריכות, בעפר ובטון.

כאמור, אני מתגורר מול בריכות המלח, וזכורני כי הופתעתי למראה הבריכה שהתייבשה כך פתאום. אותו זמן כלל לא עלה בדעתי שיזמי הנדל"ן עשו זאת מתוך כוונה להציג את הקרקע כפנויה לבניה.

בכך הקדימו היזמים תרופה למכה – מבלי לחכות לפסיקת בג"ץ בנושא בריכות המלח (שניתנה, כאמור, רק בחודש מארס השנה), וגם כנראה מתוך ראיית הנולד, שכן היה ברור לכל כי בג"ץ אינו עומד לאשר את עסקת בריכות המלח.

תוצאת-לוואי מעציבה נוספת של ייבוש בריכת המלח הדרומית היתה ייבושו של אפיק הנחל המצוי מדרום לה, ומנקז את מימיה אל הים.

בכך הוכשרה הקרקע, תרתי משמע, לריקון פסיקת בג"ץ מתוכנה – עוד לפני שזו ניתנה.

אי-גילוי נאות של היזמים לועדות התכנון

ההצעה שהעלו היזמים בפני המועצה המקומית חוף הכרמל היתה מפתה: אנחנו נישא בכל עלויות הפיתוח והתשתית – סלילת כבישים ודרכי גישה, בניית טיילת היקפית, מבני ציבור, מרכז מסחרי, פיתוח סביבתי, גינון, הכשרת הקרקע, חשמל, תאורה, מים, ביוב, וכן הלאה – מבלי שאתם, המועצה, תשקיעו בפרוייקט ולו אגורה.

ידיעה אודות היוזמה התפרסמה בעתון "כלכליסט" בתאריך 23.7.2012.

http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3577917,00.html

היתה זו הצעה שאי-אפשר לעמוד בפניה. המועצה, ובראשה כרמל סלע, הנאנקת תחת בעיות תקציב המונעות מימוש תוכניות פיתוח, קפצה על המציאה.

לאחר ייבוש בריכת המלח הדרומית עברן היזמים לשלב תיכנון שטח הבניה. התוכניות הישנות, אשר כללו את הבריכה – נגנזו, ובמקומן תוכננה שכונה חדשה על הקרקע הכוללת את השטח ש"התפנה". המשימה הוטלה על האדריכל ערן מבל, שהתמנה כעורך התוכנית.

האדריכל מבל תיכנן שכונת מגורים המשתרעת על שטח של 102 דונם, וכוללת כ- 312 יחידות דיור.

בשנים 2009-2012 ייצג מר לבל את היזמים בפני גופי התכנון וועדות הבניה, בישיבות שנועדו לקדם את התוכנית וליישמה. בכל הישיבות הללו נמנע מר מבל מלהזכיר את העובדה שבריכת המלח יובשה באורח יזום ע"י היזמים, אותם הוא מייצג. אדרבא, בדבריו ניסה (והצליח) ליצור מצג לפיו מדובר ב"מפגע סביבתי" הקיים זה מכבר.

בישיבת מליאת הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה בתאריך 13.7.2010 אמר מר ערן מבל: "השטח שאנחנו מטפלים הוא שטח של כ- 90 דונם שהוא שטח כלוא בתוך רצף של תכנון קיים ומאושר. בשטח קיימים המבנים של מפעל נון שהיה מפעל סרדינים או משהו כזה."

ברוך קיפניס: "היה".

ערן מבל: "היה, אמרתי, כמפעל סרדינים. המבנים היום משמשים לשימושים שונים של אחסנה ותעסוקה, אנטנות סלולריות, כל מה שאפשר לראות במבני תעשיה נטושים. מצפון לו שטח ששימש בעבר כאחת מהבריכות הרבה שנים לא פעיל."

(ר' פרוטוקול, עמוד 2 – שורות 18-25)

http://www.tabainfo.co.il/document/3707563?view=1

באומרו "הרבה שנים לא פעיל" חטא מר מבל לאמת, בלשון המעטה, שכן מדובר בבריכת מלח שהיתה פעילה עד כשלוש שנים קודם לכן (שנת 2007-2008).

בהתייחסות נוספת לבריכות המלח באותה ישיבה אמר מר ערן מבל: "במרכז השטח עובר איזשהו ערוץ קטן של ניקוז, שניקז בעבר את הבריכה שלא קיימת יותר."

(ר' פרוטוקול, ע' 3 – שורה 8)

http://www.tabainfo.co.il/document/3707563?view=1

בהתייחסות נוספת לבריכות המלח באותה ישיבה אמר מר ערן מבל: "... בריכות המלח הלא פעילות, הבריכה שראינו, היבשה, מהווה שם מפגע סביבתי. עומדים שם מים, יש שם יתושים, יש שם בריכה שצריך בכל מקרה לטפל בה, היא לא יכולה להישאר במצב הזה."

(ר' פוטוקול, עמוד 3 – שורות 21-23)

http://www.tabainfo.co.il/document/3707563?view=1

בישיבת הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה בתאריך 15.2.2011, אמר מר ערן מבל: "יש פה איזשהו רכס כורכר נמוך, לא מאוד מאוד גבוה, אבל בערך 3 מטרים עד 4 מטרים מעל השטח הזה, שהיה בעבר שטח של בריכות".

(ר' פרוטוקול, עמוד 21 – שורות 1-4)

http://www.tabainfo.co.il/document/2463719?view=1

בישבת הועדה המחוזית לתכנון ולבניה בתאריך 17.5.2011, אמר מר ערן מבל: "בשטח קיימים היום מבנים של מפעל.. שהוקמו לפני שנת 1965, וחלק מהשטח, החלק המרכזי, כמו שרואים פה בטופוגרפיה, שימש בעבר גם כבריכת מלח, היה קשור למערך הזה של בריכות המלח, וכל תוואי הניקוז שקיים פה, הוא חלק מהמערכת הזאת."

(ר' פרוטוקול, עמוד 84 – שורות 13-15)

http://www.tabainfo.co.il/document/2806663?view=1

באותה ישיבה אמר עוד מר ערן מבל: "משטר הגבהים במצב הקיים הוא כזה, אני מראה את זה פה, במרכז השטח. זה טיפה משתנה, אבל בצורה מאוד מינורית. בסך הכל השטח הוא באותה מגמה, למעט האזור שבו היתה חפירה לבריכה, שזה שקע מלאכותי."

(ר' פוטוקול, עמוד 105 – שורות 13-15)

http://www.tabainfo.co.il/document/2806663?view=1

באותה ישיבה אמר עוד מר ערן מבל: "אנחנו עושים מילוי באיזור של הבריכה. רואים את זה כאן, במדידות, האזור הזה הוא חפור. זה שקע מלאכותי, זה לא שקע טבעי. היתה שם בריכת מלח."

(ר' פרוטוקול, עמוד 105- שורות 22-24)

http://www.tabainfo.co.il/document/2806663?view=1

מכבש הלחצים של דלק נדל"ן וחברת המלח

ראש המועצה האזורית חוף הכרמל, מתוקף תפקידו כיו"ר הועדה המקומית חוף הכרמל, היה נתון במשך כל התקופה בה נדונה התוכנית בועדות השונות, תחת מכבש אדיר של לחצים שהופעלו עליו מטעם היזמים עתירי המשאבים.

עיון בפרוטוקול הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה מתאריך 13.7.2010 מגלה טפח מאותו מכבש לחצים.

כרמל סלע: "...הלחצים פה הם לחצים, חבל על הזמן. יש פה שלוש חברות, או שלושה יזמים מאוד משמעותיים. אתם יודעים מי זה דלק נדל"ן. אני אגיד לכם מי מדבר איתי. זה לא רלוונטי כרגע. השניה זה חברת המלח. גם פה אני לא אגיד לכם מה כל אחד מדבר איתי. השלישי, שרוצה ולא יכול לדבר איתי, זה משפחת רמות, רוטשילד, הבחור הזה."

עו"ד בן בסט: "למה?"

כרמל סלע: "למה הוא לא יכול לדבר? כי הלחצים הם גדולים, וזהו. לא יכול לדבר."

(עמוד 45 לפרוטוקול, שורה 12)

http://www.tabainfo.co.il/document/3707563?view=1

שייוק הקרקעות

בשנת 2013, בטרם אושרה תוכנית הבניה, ואף בטרם עברה את תהליכי ההפקדה בועדה המחוזית לתכנון ולבניה, החלו היזמים בשיווק הקרקעות לציבור.

חברת קנדה-ישראל פירסמה מודעות בעתונים ובהם הוצעו למכירה הקרקעות בשטח המיועד לבניה, בצירוף תצלום הדמיה של השכונה העומדת להיבנות (ובו מצולמים בתים בנויים בשטח בריכת המלח המיובשת).

באתר האינטרנט של החברה (הקיים עד היום) מוכתר הפרוייקט בכותרת "לגור מטר מהים" ומתואר כדלקמן: :

"פרויקט וילות חדש ויוקרתי בעתלית העונה לשם – "כחול". חברת קנדה ישראל עומדת מאחורי הפרויקט בעתלית שיכיל דירות ברמה גבוהה מהרגיל.

שכונת וילות ודירות חדשה עומדת להיבנות על חוף ימה של עתלית. השכונה תענה לשם "כחול" ותספק חווית מגורים יוקרתית במיוחד לאיזור. שכונת כחול בעתלית מציגה חווית מגורים בלתי רגילה, אך לא מתעלמת מהנוף המרהיב, סגולות עתלית, טבע ירוק ונקי והיסטוריה מפוארת שלא תיעלם עם קום השכונה החדשה. הקרקע שעליה תוקם השכונה ממוקמת על קו החוף היפה בישראל. עתלית נמצאת דרומית לבסיס השייטת בסמוך למפרץ חוף מרהיב ביופיו. מדובר בקרקע ייחודית בזכות הקירבה לים מה שהופך אותה למבוקשת במיוחד ברצועת חוף הכרמל. הרצועה משתרעת לאורך החוף מכיוון כפר גלים הממוקמת בצפון ועד לנחל חדרה בדרום. השטח כולל מרחב גדול מפארק הכרמל ו-35 ק"מ של חוף ים הנושא אופי מיוחד. בשכונת כחול שבעתלית תמצאו שילוב מיוחד בין בנייה מודרנית וחדשה לשימור ערכי הנוף והמורשת תוך טיפוחם התמידי."

http://www.barakrosen.com/2013/05/קנדה-ישראל-מציגים-כחול-בעתלית/

הפקדת התוכנית

בתאריך 14.1.2014 הוגשה תוכנית חכ/400 לועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה.

חתומים על התוכנית:

יוזמי התוכנית

מלח הארץ עתלית בע"מ – ת.ד. 7 עתלית
רמות יעל ורמות אבינועם – מושב רמת צבי ד.נ. גלבוע
עמיהוד רוטשילד רמות – הנרקיסים 72 עתלית
ג.ד.א.ד פיתוח עתלית בע"מ – מנחם בגין 7 בית גיבור ספורט
כחול עתלית בע"מ – מנחם בגין 7 בית גיבור ספורט

מגישי התוכנית

מלח הארץ עתלית בע"מ – ת.ד. 7 עתלית
רמות יעל ורמות אבינועם – מושב רמת צבי ד.נ. גלבוע
עמיהוד רוטשילד רמות – הנרקיסים 72 עתלית
ג.ד.א.ד פיתוח עתלית בע"מ – מנחם בגין 7 בית גיבור ספורט
כחול עתלית בע"מ – מנחם בגין 7 בית גיבור ספורט

בעלי הזכויות בקרקע

מלח הארץ עתלית בע"מ – ת.ד. 7 עתלית
רמות יעל ורמות אבינועם – מושב רמת צבי ד.נ. גלבוע
עמיהוד רוטשילד רמות – הנרקיסים 72 עתלית
ג.ד.א.ד פיתוח עתלית בע"מ (בחכירה ממינהל מקרקעי ישרא) – מנחם בגין 7 בית גיבור ספורט
קיבוץ נווה ים (בחכירה ממינהל מקרקעי ישראל)
חקלאי עתלית אגודה חקלאית שיתופית בע"מ – המייסדים 116 עתלית
מנהל מקרקעי ישראל – פלי"ם 15 חיפה
כחול עתלית בע"מ – מנחם בגין 7 בית גיבור ספורט

עורך התוכנית

אדריכל ערן מבל – רחוב קקל 4 קרית טבעון

ניהול פרוייקט

1. אירית גיל – השומרים 2 קרית טבעון

בתאריך 4.3.2013 אושרה התוכנית להפקדה ע"י הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה.

http://www.nevo.co.il/Law_word/law10/yalkut-6774.pdf

(נבו – ע' 4553)

התנגדויות לתוכנית

לציבור ניתנה אפשרות להגיש התנגדות לתוכנית. עד כה ידוע לח"מ על שתי התנגדויות שהוגשו:

האחת היא התנגדות שהוגשה בסוף חודש מאי מטעם ועד תושבי עתלית, ונוגעת בעיקר לבעיית הצפיפות בתוכנית המוצעת.

http://www.magazin.org.il/inner.asp?page=180311

התנגדות שניה היא זו שאני הגשתי בתאריך 9.6.2014 ועניינה בריכת המלח אשר יובשה ע"י היזמים לצורך הקמת מבני מגורים עליה.

סכנת הכחדתן של בריכות המלח

בנוסף לכל המפגעים הללו, ייבוש בריכת המלח הדרומית עומד לגזור כליה על מערך בריכות המלח כולו.

כבר עכשיו, עם ייבושה של הבריכה הדרומית, מצוי מערך בריכות המלח בחוסר איזון – שכן הבריכה הדרומית שימשה מוצא הניקוז היחיד שלו לים. למן הרגע שהבריכה יובשה למעבר מים, אין כל אפשרות לנקז את מי הבריכות. כתוצאה מכך לא ניתן למלא את הבריכה הצפונית במי-ים לאחר שקיעת המלחים ואידוי המים המצויים בתוכה.

מניעיה של חברת המלח ברורים למדי – רוב ייצור המלח בישראל עבר זה מכבר מעתלית אל מפעלי המלח באילת, שאף הם מצויים בבעלותה (בשליטת חברת אריסון, כאמור). בריכות המלח בעתלית נותרו איפוא כאבן שאין לה הופכין כשערכן הכלכלי אינו נובע עוד מהיותן משאב לייצור מלח – אלא כפוטנציאל נדל"ני, המצוי בקירבה לשטחים בנויים שעל חלקם הוקמו וילות וערכם עלה מאוד לאחרונה.

לינקים רלוונטיים

פס"ד בג"ץ 20.3.2014

http://www.teva.org.il/_Uploads/dbsAttachedFiles/j.pdf

משרד הפנים – תוכנית מיתאר

http://mavat.moin.gov.il/MavatPS/Forms/SV4.aspx?tid=4

חכ/400 – הפקדת תוכנית

http://www.tabainfo.co.il/entity/%D7%A2%D7%AA%D7%9C%D7%99%D7%AA%20-%20%D7%9E%D7%92%D7%95%D7%A8%D7%99%20%D7%97%D7%95%D7%A3-3076649

תב"ע 555

http://www.mmi.gov.il/iturtabot/taba4.asp?MsTochnit=%E2/555&kod=53&gis=false

ילקוט הפרסומים (עמוד 13)

http://www.nevo.co.il/Law_word/law10/yalkut-6774.pdf

חוק שמירת הסביבה החופית